住宅取得者のほとんどは、「住宅ローン減税」を利用しています。住宅ローン減税の制度は本来、2021年をもって終了する予定でしたが、2022年に実施された税制改正によって2021年からさらに4年間の延長が決定しました。
しかし、期間の延長に伴いいくつかの変更点も発生するため、近い将来マイホーム購入を検討している人は、従来通りの住宅ローン減税を受けられるわけではないことを覚えておきましょう。
当記事は、2022年以降の住宅ローン減税について、変更点や損得、利用時のポイントを徹底的に解説します。マイホーム購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
1.住宅ローン減税とは？
住宅ローン減税とは、年度末の住宅ローン残高もしくは住宅取得対価のうち、いずれか少ないほうの一定割合分をその年の所得税額から差し引くことのできる減税措置です。住宅ローン減税という名称で広く認知されていますが、正式名称は「住宅借入金特別控除」となっています。
マイホームの購入は人生でも上位に入るほどの大きな買い物となります。住宅ローン減税は、いわゆる「住宅ローンを借りた住宅を購入した人の負担軽減を図る制度」といえるでしょう。
2.2022年以降の住宅ローン減税の変更点
住宅ローン減税は、本来であれば2021年で終了する予定でした。しかし2022年度における税制改正によって、住宅ローン減税の利用期間は2025年までとなり4年間の延長が決定されました。
住宅ローン減税の期間延長は、今後マイホーム購入を検討している人にとって朗報です。しかし、延長に伴いあらゆる項目にも変更が生じていることも忘れてはなりません。
ここからは、延長期間に差し掛かった2022年以降の住宅ローン減税の改正ポイントについて、詳しく解説します。
2-1.【控除率】1％から0.7％に引き下げ
従来の住宅ローン減税は、控除率が長い間1％とされていました。しかし、2022年の税制改正に伴い1％から「0.7％」に引き下げられます。今後は年末のローン残高もしくは住宅取得対価のうち、いずれか少ないほうの0.7％を所得税額から差し引くこととなります。つまり、従来の住宅ローン減税と比較して0.3％分の控除が受けられなくなったということです。
引き下げに至った背景には、「近年の住宅ローン金利の低落状態」が第一に挙げられます。近年の住宅ローン金利は1％を下回るケースも多く、1％の控除率だと支払利息よりも減税による節税率のほうが多くなる可能性もあります。
加えて、借入額や所得税・住民税が大きいほど節税効果が高まるため、「金持ち優遇ではないか」という批判意見が多かったことも控除率引き下げの理由です。
2-2.【控除期間】原則10年から13年に延長
住宅ローン減税の控除期間は、従来まで基本的に原則10年でした。しかし、税制改正に伴い原則13年間に延長されています。
実は、「13年間」の控除期間延長は2022年の税制改正が初めてではありません。2019年10月1日に消費税率の引き上げが実施された際も、特例措置として住宅ローン減税の控除期間は最大13年間となっていました。
しかし今回の税制改正では「原則」となるため、上記のような特例措置が実施されたわけではありません。2022年度以降に取得した住宅のうち、原則13年間にわたり住宅ローン減税を利用できるのは基本的に「新築住宅・買取再販住宅（※）」のみとなります。中古住宅（既存住宅）の購入の場合は原則10年間となることを覚えておきましょう。
（※）不動産会社などが中古住宅を買い取り、リフォーム・リノベーション後に販売した物件
2-3.【借入限度額】一部住宅は引き下げ
住宅ローン減税では、控除の適用対象となる借入限度額が定められています。上限を超えた金額からは、控除が適用されません。最大控除額は、住宅種別や環境性能によって異なります。2022年の税制改正に伴い、一部住宅の借入限度額が引き下げられました。下記は、税制改正前・税制改正後の借入限度額を比較した表です。
| 住宅種別 | 税制改正前 （～2021年） |
税制改正後 （2022年～） |
税制改正後 （2024年～） |
|
|---|---|---|---|---|
| 新築住宅 買取再販住宅 |
長期優良住宅 低炭素住宅（認定住宅） |
5,000万円 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,000万円 | 4,500万円 | 3,500万円 | |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | ||
| その他住宅 | 3,000万円 | 0円 | ||
| 中古住宅 | 認定住宅 | 3,000万円 | ||
| ZEH水準省エネ住宅 | ||||
| 省エネ基準適合住宅 | ||||
| その他住宅 | 2,000万円 | |||
中古住宅においては上限額の変更がないものの、新築住宅や買取再販住宅においては2022年以降、段階的な引き下げが予定されています。2022年・2023年のみ、新築住宅や買取再販住宅においてZEH水準省エネ住宅の借入限度額は引き上げられていることもポイントです。
2-4.【所得上限】2,000万円以下に引き下げ
従来の住宅ローン減税による控除対象者は、「年間の合計所得金額が3,000万円までの人」と定められていました。しかし、税制改正により所得要件の引き下げが行われ、控除対象者は「年間所得額が2,000万円までの人」に変更されます。
前述の通り、従来の住宅ローン減税は「金持ち優遇ではないか」という意見が多くありました。所得上限を引き下げることで、「所得があるほど節税効果が大きい」という意見が出る要因をなくす方針です。2022年以降の住宅ローン減税は主に、「低〜中間所得層」を対象にした制度であることがわかります。
2-5.【その他】床面積要件や築年数要件などが緩和
ここまで比較的大きな変更点を紹介しましたが、これら以外にもあらゆる変更点が存在します。
新築住宅の床面積要件緩和
消費税率の引き上げが実施された際、住宅ローン減税においても新築住宅の床面積要件が50平方メートルから40平方メートルに緩和されました。この要件緩和は、2022年以降も継続されます。しかし、2023年までに建築確認を行った住宅で、かつ年間所得が1,000万円以下という条件を満たす必要があることに注意してください。
中古住宅の築年数要件緩和
従来の住宅ローン減税では、一定の築年数（耐火住宅は築25年・非耐火住宅は築20年）を超えた住宅は耐震基準適合証明書などの提出が必須とされていました。しかし税制改正に伴い、一定の築年数を超えていても新耐震基準に適合していれば各証明書を提出する必要がなくなります。なお、1982年以前に建築された住宅は、依然として対象外となることに注意してください。
3.2022年以降の住宅ローン減税はお得？損？
税制改正によって、2022年以降の住宅ローン減税はさまざまなことが変わります。とはいえ、何らかの条件が廃止となったり新たに条件が追加されたりするといった変更点はないため、特に変化がないという人がほとんどでしょう。また、中には改正後の住宅ローン減税のほうがお得になるケースもあります。
「住宅ローン減税の法改正後は、マイホームの買い時ではない」と感じる人もいるでしょう。しかし、近年の住宅ローンは低金利状態が続いているため、今のうちに住宅ローンを借りるほうがお得になる可能性もあります。
住宅ローン減税の制度は長期間継続されている制度ですが、本来は2021年で終了予定だったように、いつどのタイミングで終了が決定するかは誰も知り得ません。住宅ローン減税による損得勘定でマイホーム購入のタイミングを見計らうことは避けたほうがよいでしょう。
4.2022年以降に住宅ローン減税を利用する際のポイント
住宅ローン減税は、細かな条件が多く定められています。いくつかの条件変更が行われた2022年以降に住宅ローンを借りて家を買う際は、いくつか確認したうえで適正に手続きを進めることが大切です。
最後に、2022年以降に住宅ローン減税を利用する際のポイントを2つ紹介します。
4-1.入居開始日や住宅性能をよく確認する
住宅ローン減税で受けられる控除額や控除期間は、入居開始日や住宅性能によって異なることが特徴です。
特に注意しておきたいのが、入居開始日に関する下記の条件です。
（1） 新築または取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
出典：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」
住宅取得日から6か月以内に居住の用、いわゆる入居をしなければ、住宅ローンの控除適用対象とはなりません。加えて、適用を受ける年度の12月31日に引き続き居住していることも条件です。
住宅性能は、省エネ性能が高ければ高いほど控除額が上がります。これからマイホーム購入を検討している人は、省エネ性能の高い注文住宅を建築できる業者を探すとよいでしょう。
4-2.確定申告を忘れないようにする
住宅ローン減税による控除を受けるためには、会社員などの給与所得者であっても原則として入居1年目は確定申告が必要です。確定申告では、基本的に毎年2月15日～3月15日の1か月の間に、管轄税務署に必要書類を提出しなければなりません。簡易的な手続きとなるため、なるべく早めに済ませておくようにしましょう。
また給与所得者の場合、基本的に2年目以降は確定申告が不要となり、勤務先の会社に必要書類を提出すれば年末調整で住宅ローン控除を受けることが可能です。しかし、副業収入があり自身で確定申告を行っている場合は2年目以降も確定申告を行う必要があることに注意してください。
まとめ
住宅ローン減税とは、毎年末のローン残高もしくは住宅取得対価のうち、いずれか少ないほうの一定割合分をその年の所得税額から差し引くことのできる減税措置です。
住宅ローン減税の制度は本来2021年で終了予定でしたが、2022年の税制改正によって4年間の延長が決定しました。また、控除率の引き下げ・控除期間の延長・借入限度額の引き下げ・所得上限の引き下げ・各要件緩和などあらゆる項目にも変更が生じています。
住宅ローン減税をお得に利用できるかどうかは、建てる住宅の性能や依頼する業者によっても左右されます。「長く住める家をお得に建てたい」という人は、ぜひ「グランディハウス」にご相談ください。
