建築条件付土地とは?メリットや契約の流れ・注意点を徹底解説!

一戸建て物件の購入に向けて土地を探していると、「建築条件付土地」というフレーズを見聞きすることがあります。建築条件付土地は、比較的に価格が低く魅力的に思えるかもしれませんが、どのような条件が設定されているのか気になる人は多いでしょう。建築条件付土地はメリットがある一方で、いくつか注意点も存在します。納得のいくマイホームを建てるためには、建築条件付土地について正しく理解することが大切です。

そこで今回は、建築条件付土地の概要とメリット・デメリット、建築条件付土地の購入にあたって押さえておきたいポイントについて解説します。

 

1.建築条件付土地とは?

建築条件付土地とは、一定期間内に特定の施工会社へ依頼して家を建てることを条件として売買される土地です。完成した建物と土地をセットで売る建売住宅に対して、売建住宅と呼ばれることもあります。

建築条件付土地の主な売主はハウスメーカーや建築会社であり、売主自身または売主の関連会社が建築工事を行うケースがほとんどです。また、土地売買契約後の約3か月以内に建築工事請負契約を結ぶよう制約が設けられています。期間内に建築工事請負契約を締結できない場合は土地売買契約が白紙解約となるため、注意が必要です。

また、多くの建築条件付土地は、建物の仕様についてある程度の制約が設けられています。その代わり、買主の趣味や予算に合わせて間取りなどを指定できるため、建築条件付土地は注文住宅と建売住宅の中間的存在と言えるでしょう。

 

1-1.建築条件付土地の購入から完成までの流れ

建築条件付土地の購入から引渡しまでのおおまかな流れは、次のとおりです。

(1)土地売買契約締結
  • 重要事項などの説明を受け、土地売買契約を結ぶ
  • 手付金(土地購入費の約10%)を支払う
(2)建物に関する打ち合わせ
  • 建物の設計プランや工期などついて、施工会社の担当者と打ち合わせする
(3)建築工事請負契約締結
  • 土地売買契約締結日から約3か月以内に建築工事請負契約を結び、工事契約金(工事費の約10~20%)を支払う
  • 住宅ローン契約手続きなどを行う
(4)着工
  • 着工時に着工金(工事費の約30%)を支払う
  • 上棟時に中間金(工事費の約30%)を支払う
(5)竣工・引渡し
  • 建物完成後に最終確認を行う
  • 土地購入費および工事費の残金を支払い、保証書や鍵などを受け取る

 

2.建築条件付土地を購入するメリット

建築条件付土地を購入するとわざわざ施工会社を探す手間がなくなり、スムーズに家を建てることが可能です。そのほかにも、建売・分譲住宅や注文住宅にはない建築条件付土地ならではのメリットがあります。

ここでは、建築条件付土地を購入するメリットについて解説します。

 

2-1.比較的安い価格で土地が手に入る

建築条件がない土地の場合、土地売買のみによって利益を得ます。一方、建築条件付土地では土地売買と建築工事の両方によって利益が出るできるため、建築条件がない土地と比べて土地価格は安めです。

建売住宅などの場合、竣工後1年以上が経っても購入者が現れないと中古物件扱いとなってしまいます。しかし、建築条件付土地は土地が売れた後で建物を建てるため、売主は建物の価値下落を心配せずに土地を売ることが可能です。また、売主自身または売主の関連会社が工事を行うため、仲介手数料もかかりません。コストを抑えつつ確実に新築物件へ入居できることは、買主にとっても大きなメリットと言えます。

 

2-2.ある程度自由に間取りを決められる

すでに完成された建売住宅や分譲住宅を買った場合、買主の好みに合わせて間取りなどを変えることはできません。一方、建築条件付土地は「子ども部屋は3つ欲しい」「洗面室と脱衣室を分けたい」「シューズクローゼットを付けたい」など、土地を購入してから建物の間取りを決められるため、買主の好みをある程度反映させることが可能です。

自分好みの家を建てたい場合は、注文住宅という選択肢もあります。しかし、注文住宅は自由度の高さゆえに、コストがかかったり工期が延長となったりすることもめずらしくありません。その点、建築条件付土地で建てられる建物の内装や外装の部材、住宅設備などはあらかじめ決まっています。スムーズに家づくりを進めたい場合は、すべてを自力で決めなくてもよいことがかえって好都合となるでしょう。

 

3.建築条件付土地を購入するデメリット

建築条件付土地にマイホームを建てる場合、土地購入後約3か月以内に建物の間取りを決める必要があります。こだわりが強い人や住宅関連の知識が少ない人にとって、短期間で膨大な量の項目を打ち合わせで決めることは困難です。期限が迫っていることを理由に、施工業者から提示されたプランに納得できないまま契約してしまう可能性もあります。

また、仕様や設備を完全に自由に決められないことも、建築条件付土地のデメリットです。どのくらい買主の意見を反映できるかは施工会社によって違いますが、たいていは基本プランのなかから好きな外装材や壁紙などを選びます。買主の決定権が大きい場合、細部までこだわったために、工事の追加費用がかさむこともあります。

 

4.【建築条件付土地】買う前に押さえたい注意点

建築条件付土地は土地価格が比較的安く、ある程度自分好みのマイホームを建てられることが大きな魅力ですが、いくつかの注意点もあります。買って後悔したり売主とトラブルを起こしたりしないよう、事前に以下の3つのポイントを把握してから、建築条件付土地の購入を検討しましょう。

 

4-1.基本的に条件を外すことはできない

原則として、建築条件付土地の建築条件を外すことはできず、自分で施工会社を指定することはできません。前述の通り、建築条件付土地は土地売買契約と建築工事請負契約の両方を結ぶことを前提に売られています。また、似たようなデザインの建物が並ぶ住宅街の場合、1棟だけ雰囲気の異なる建物が混ざることで、景観の統一性が失われることも懸念されるためです。

土地価格の値上げを条件として建築条件を外せるケースもないとは言い切れませんが、「条件は外せない」と捉えておくとよいでしょう。

 

4-2.条件があっても値引きには応じてくれない

建築条件付土地の場合、「建築条件があるから」という理由で土地を値引きしてもらえることはありません。また、工事を外部に依頼できないため相見積もりを取れず、「他社の見積もり金額より安くしてほしい」といった価格交渉も難しいでしょう。

建築条件付土地を上手に買いたいなら、あらかじめ土地と建物の総額をしっかり確認することがポイントです。土地価格は低くても、建物価格を含めた金額が自分の予算と釣り合いが取れているか、きちんとチェックするようにしてください。

 

4-3.つなぎ融資が必要になる場合がある

建築条件付土地を購入する際はまず土地を購入し、その後で建物の建築について決めていきます。建物の工事費が確定していない状態であるため、土地と建物の金額を一緒にして住宅ローンを申し込むことはできません。土地そのものを住宅ローンで買いたい場合は、基本的に「つなぎ融資」を利用することになります。

つなぎ融資とは、住宅ローン利用開始前に必要となるお金を立て替えるための融資です。着工金や中間金の支払いにも活用でき、無担保で申し込めるため、十分な頭金を準備できないときなどに役立ちます。ただし、つなぎ融資は一般の住宅ローンよりも金利が高く、住宅ローン控除の対象とはなりません。つなぎ融資の負担を軽くしたい場合は、「自己資金を増やす」「親からの資金援助を受ける」「分割融資ができる金融機関を利用する」などを検討してみましょう。

 

まとめ

建築条件付土地とは、「おおむね3か月以内に指定の施工会社へ建築工事を依頼すること」を条件として売られている土地です。建物の間取りや仕様をある程度自由に決められるため、余分なコストを削減しつつ、こだわりのマイホームを手に入れたい人におすすめです。

グランディハウスでは、建売住宅と建築条件付土地の両方がある大規模分譲地も取り扱っています。立地や環境のよさはもちろん、インフラも備えた土地を販売しているため、マイホームの購入を考えている方はお気軽にご相談ください。