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私道負担面積とは?
私道負担付きの土地を所有する時のポイントも解説

家づくりにあたって土地探しをしていると、「私道負担付き」という文言を目にすることがあります。私道負担付きの土地にはいくつかの制限や費用負担があるため、購入前に確認しておくことが大切です。

当記事では、私道負担の概要や私道負担面積の計算方法、私道負担付きの土地を所有する際の注意点に加え、購入前に確認すべき3つのポイントについても詳しく解説します。私道負担付きの土地の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

1.「私道負担面積」とは?

「私道負担面積」とは?

私道負担とは、所有している土地の一部に道路(私道)が含まれていることを表す言葉です。また、私道負担面積とは、土地の中の私道部分の面積を指します。

建築基準法第43条と第24条により、「建築物を建てる際には、幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある」という接道義務が定められています。私道負担は接道義務を果たすために発生するケースが一般的です。

出典:e-GOV法令検索「建築基準法」

以下では、私道負担について詳しく解説します。

1-1.公道と私道の違い

公道と私道の違い

公道と私道の違いは、道路の所有者です。「公道」は国や地方公共団体が所有する道路であり、「私道」は個人や企業が所有する道路を指します。

公道と私道は、以下の方法で見分けることができます。

地番の有無 公道には地番がなく、私道には地番がある
マンホールの柄 公道のマンホールには市町村のシンボルマークが付いており、私道のマンホールにはシンボルマークがない
その他 市町村役場での問い合わせ、または法務局での登記・公図の取得により確認する

ただし、「家を建てる」ということに着目するなら、公道・私道の違いはさほど大きな問題ではありません。

重要なポイントは、公道・私道にかかわらず、家を建設したい土地に面する道路が「建築基準法上の道路」に該当するかどうかです。「道路」ではなく「通路」とされている場合には、そもそも家を建てられないため、注意してください。

1-2.私道負担が発生するケースとは?

私道負担が発生する主なケースは、以下の2つです。

土地の一部が私道負担面積になっている
接道義務を果たしていない土地であっても、道路側の土地の一部を私道とする「セットバック」を行うことで、家の建設が認められます。セットバックが必要な土地、またはセットバック済みの土地を購入すると、私道負担が発生します。

接道義務では土地に面する道路の幅員は4m以上必要とされており、幅員が4mに満たない道路沿いに家を建てる際は、道路の中心線から2m以上のセットバックを行います。

出典:国土交通省「狭あい道路整備等促進事業」

敷地に面している道路が位置指定道路になっている
広い敷地を分割して複数の家を建てる場合、敷地の奥にある家から公道にでるための私道が必要です。この私道は「位置指定道路」と呼ばれ、多くの場合は敷地内の住民で分割して所有します。

1-3.私道負担面積の計算方法

私道負担が必要な土地を売買する際、売主は私道負担面積・セットバック面積を伝えなければなりません。不動産会社によっては具体的な面積を表示していないケースもありますが、購入を検討する場合は、必ず面積を確認しましょう。

また、私道負担面積は、以下の計算式でも求められます。

私道負担幅 × 土地の間口 = 私道負担面積

例として、土地に面した公道の幅員が3mであり、反対側にも宅地があるケースを想定します。道路の中心線から幅員2mを確保するには、私道負担幅が0.5m必要です。土地の間口を10mとすると、私道負担面積は以下の計算式で求められます。

私道負担幅0.5m×土地の間口10m=5平米

2.私道負担がある土地を所有する際の注意点

私道負担がある土地を所有する際の注意点

私道負担付きの土地の所有には、いくつか注意すべきポイントがあります。予想外の制限や費用負担で後悔することのないよう、土地購入を検討する際は注意点を十分に理解しておきましょう。

ここでは、私道負担がある土地を所有する際の注意点を4つ紹介します。

2-1.自由に使える土地が少ない

私道はあくまで道路であるため、私道負担部分に建物を建てたり、塀を作ったりすることは認められていません。また、通行の妨げとなる障害物は置けず、駐車場として車を停めることも禁止されます。

私道の所有権は個人にありますが、自由に利用できない土地であることを理解しておきましょう。

2-2.税金がかかる場合がある

土地の所有者が支払う税金には、固定資産税や都市計画税があります。私道の所有権は個人にあるため、基本的には私道部分についても税金の支払いが必要です。

ただし、市町村役場での手続きを行い、私道が公共用道路として認められた場合には、税金の支払いが免除となるケースもあります。公共用道路に該当するかどうかの判断基準は自治体によって異なりますが、以下のような場合は多くの自治体で非課税となります。

  • 幅員1.8m以上で、不特定多数の人に利用されている
  • 私道の両端が公道につながっている
  • セットバックによる私道で、公道と一体になっている

出典:大阪市「「公共の用に供する道路」に係る事務処理要領」

詳しい条件は、各自治体のホームページから確認しましょう。

2-3.整備費用がかかる

舗装の劣化や水道管破裂などのトラブルが発生した際は、所有者の負担で私道の修繕・整備を行わなければなりません。

私道の所有者が複数人いる場合は、修繕・整備について所有者全員の同意を取り、費用も全員で負担します。その際、支払う費用は持分割合に応じて決定することが多いですが、話し合いによって負担額を決めるケースもあります。

2-4.近隣の人とトラブルになる可能性がある

私道所有者が複数人いる場合は、ご近所トラブルにも注意しましょう。

私道をめぐるトラブルの多くは、「私道に車を停めていた」「私道で子どもが遊んでいた」などの些細な出来事が原因です。ご近所トラブルが私道の利用にまで影響を及ぼし、通行料を請求されたり、売却・修繕の承諾が得られなかったりするケースもあります。

他の所有者とのトラブルを避けるためにも、マナーを守って私道を利用しましょう。

3.私道負担付きの土地を購入する時に確認すべきポイント3つ

私道負担付きの土地を購入する際、購入後にトラブルが発生しないか不安に思う人もいるでしょう。トラブルを未然に防ぐために重要なポイントは、以下の3つです。

  • 権利関係を確認する
  • ご近所のトラブルがないか確認する
  • 私道負担面積について確認する

ここでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

3-1.権利関係を確認する

私道の所有者が複数人いる場合の権利関係は、「共有」と「分筆」の2パターンです。

共有とは、私道全体を共有者全員で所有することです。それぞれの共有者には共有持分があり、その数値に応じて私道の所有権を分け合います。私道にかかる税金についても、共有持分の割合に応じて負担します。

一方、分筆とは、私道を登記上で複数の土地に分けることです。分筆による私道負担では、分筆されたそれぞれの土地を各所有者が単独所有する形となります。分筆の場合、税金は所有する部分についてのみ負担します。

ただし、共有・分筆にかかわらず、私道が公共用道路として認められているケースでは、固定資産税・都市計画税の支払いは不要です。

また、私道の修繕・整備などの工事費用については、所有者同士で話し合って負担割合を決めておく必要があります。

3-2.ご近所のトラブルがないか確認する

私道の利用や通行に関するトラブルがある場合には、売主は買主に対してその旨を説明しなければなりません。多くの場合は売主側から告知がありますが、購入後にトラブルが発覚することを防ぐため、買主側からもトラブルの有無を確認しましょう。

私道負担付きの土地を所有する場合は、他の所有者との関係性が重要となります。土地の購入前に、ご近所トラブルについてチェックしておくのがおすすめです。

また、ご近所トラブルにより、私道の利用が制限されるケースもあります。土地を購入して家を建てた後も、他の所有者とは良好な関係を築くよう心がけましょう。

3-3.私道負担面積について確認する

建蔽率や容積率を求める際は、私道負担面積を除いて計算しなければなりません。

不動産広告によっては、私道部分を含んだ敷地面積が記載されているケースもあります。実際に家を建てられる面積がどの程度あるかを把握するためにも、私道負担面積は必ず確認しましょう。

まとめ

私道負担とは、所有する土地の一部に道路が含まれていることを表します。私道負担が発生するのは、接道義務を果たすためのセットバックを行ったり、位置指定道路を設けたりするケースです。

私道部分には建物を建設できないため、私道負担付きの土地では自由に使える面積が少なくなります。また、公共用道路として認められていない場合には、私道部分についても税金の負担が必要です。

私道負担付きの土地を購入する際は、権利関係やご近所トラブルの有無、私道負担面積を必ず確認しましょう。

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